地下车库积水严重、消防设施无法使用、电梯损坏频率高……近年来，很多住宅小区在交付后不久，因工程质量不过硬暴露出种种问题。

有些时候，业主收房如“开盲盒”，交房之日不得不维权。

通过多年来累积的各类小区矛盾纠纷样本和处理经验，祥符街道发现了一些共性所在。“小区矛盾爆发点虽各不相同，但绝大部分源于前期物业监管缺失，从而导致隐蔽工程问题发现难、后期物业维修责任界定难。”拱墅区祥符街道三方办专职副主任杨玲说。

通过一年的试运行，拱墅区以祥符街道为试点，探索出了“早介入、早监管、早解决”的新交付小区前期物业监管新路径，取得初步成效。

从自家厕所扩建到公区垃圾站设置

每个细节都紧盯

据了解，祥符街道新小区交付前，都会成立专班，联合属地社区，组建物业承接查验监管工作小组，与开发商、前期物业服务企业对接成了标准动作。“涉及消防、供水、电梯、设备等重点部位和特种设备，街道会邀请综合执法、消防等部门专人指导，并做好查验资料归档，能保证后续出现故障时有据可查。”杨玲介绍。

近日，祥符街道安置房小区新文和院基本完成交付。“新文村有312户村民，全小区900多户，一半以上村民都要出租。”小区专员陈建林说，“去年年底我开始跟进该小区物业招标，提前介入、对接、监管。”

物业到位后，他会定期驻点办公，跟进后续工作。“毛坯房，出租量大，对村民来说严格遵循相关装修规范不太容易。”他说，“毕竟和自建房不一样，从自家厕所扩建到公区垃圾站设置，每个细节都要紧盯。”

据了解，祥符新交付小区中安置房不在少数。祥符街道安置房在管项目20个，今年预计还将交付3个。从2016年的三宝郡庭、阮家桥公寓，2017年的锦文雅苑，2019年的花园岗公寓，到刚交付的新文和院，随着新交付小区前期物业监管模式的不断完善，当地的安置房环境整洁，品质也都不错。

“我们强烈感受到村民们对美好生活的向往。”杨玲说，“在新文和院和将要交付的孔家埭和府上，我们还要用好早介入、早监管、早解决的经验，提升小区品质。”

提供长期“质保”服务

厘清责任归属

不仅新交付小区，老小区有麻烦、闹矛盾，寻找三方办介入依然奏效。“许多小区的‘疑难杂症’归根结底就是责任难厘清。”杨玲说，“我们不仅要介入协助，还提供长期‘质保’服务。”

2010年年底交付的西岸花园小区，在交付两年后出现了部分地面下沉的情况。该小区业委会主任李明凤告诉记者，“和物业、开发商开了多少会，耗时两年多，毫无进展。”

无奈之下，他们找到了属地街道，由三方办接手。据了解，该小区在交付使用中多次出现地下管网破损严重导致地面沉降、小区内部生活供水管网渗漏水的情况。

“业主觉得是开发商施工质量不过关，后者认为是小区平日养护不到位。”杨玲说，“双方互相推诿，但维修紧急，业委会只能先动用小区资金应急维修。”

涉及金额较大，祥符街道三方办召开多次协调会，进一步厘清责任归属，最终达成共识：由开发商一次性支付小区维修费用140万元，维修地下管网及35户业主的房屋渗漏水问题。“以前如果物业想隐瞒，属地街道就无法掌握翔实情况。”祥符街道三方办工作人员孙恩锋说，“根据《新杭州市物业管理条例》，建设单位和物业服务人应当在属地街道监督下共同查验新建物业共有部分，合格后再签承接查验协议。”

全区22个小区推广“祥符经验”

“祥符有95个住宅小区，在全区街道中体量最大。可以说是我们三方办在推进新小区交付前期物业监管新路径上一个很好的试点。”拱墅区三方办负责人说。

“早介入、早发现、早解决，可以最大程度减少人力、物力损耗。”拱墅区三方办负责人说，从去年开始，拱墅区强化新交付小区前期物业监管，出台《拱墅区住宅小区物业选续聘及交接工作指导建议》，指导监督查验过程，督促做好档案归集等工作，及时发现整改各类问题800多处，有效提升前期物业规范化管理水平。“截至目前，全区有22个小区均在交付前介入。”

如今，“祥符样本”积累了很多新小区交付时化解各种矛盾问题的真实案例与处理经验，拱墅三方办有信心把前期物业监管新模式的成果，推广到全区。